Separamos três indicadores para você entender como analisar o mercado imobiliário!
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Já pensou qual seria o momento certo para iniciar uma construção ou investir em um imóvel? Alguns indicadores financeiros podem ser a solução para validar a sua análise diante o cenário que se encontra o setor da construção civil.
Por conta do ambiente dinâmico do mercado, os indicadores possuem um papel fundamental para a tomada de decisões. No entanto, apesar de nortear os caminhos para escolhas assertivas, cabe aos analistas saberem como interpretar-los para compreenderem o cenário atual do mercado.
Por esses motivos, buscamos apresentar três indicadores ligados ao setor da construção civil para você compreender como são calculados e quais são seus impactos sobre o mercado imobiliário.
O Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, conhecido pela sigla Selic, corresponde à taxa básica de juros da economia. Hoje é o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Visto que, possui influência sobre todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras.
A Selic é estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM), que se reúne dois dias seguidos, num total de 8 encontros anuais para definir a taxa de juros com base no contexto atual e nas expectativas futuras sobre a economia brasileira. Por via de regra, aumentar a taxa básica de juros é a alternativa do Copom para frear a inflação
O aumento da taxa selic corresponde em uma maior cobrança dos juros nos financiamentos, empréstimos e cartões de crédito. Isso desestimula o consumo e, consequentemente, favorece a queda da inflação. Já de forma contrária, à redução da taxa gera uma diminuição do custo de captação dos bancos, que tendem a emprestar com juros menores, e assim estimula o consumo.
A taxa Selic possui grande influência no comportamento do mercado da construção civil e mercado imobiliário, uma vez que grande parte dos compradores e incorporadores de empreendimentos imobiliários recorrem aos financiamentos bancários para, respectivamente, adquirirem seus imóveis e financiarem suas obras. Nesse viés, quando a taxa Selic aumenta, o crédito fica mais caro, há menos concessão e, consequentemente, o custo para adquirir e construir novos imóveis, também, de certa forma, freia o mercado imobiliário e a indústria da construção civil.
Criado em dezembro de 1964 por meio da Lei Federal 4.591, o Custo Unitário Básico (CUB/m²), conhecido popularmente por CUB, trata-se de um indicador de custos do setor da construção civil. O CUB/m² representa o custo por metro quadrado de construção, tendo em sua composição os custos relativos a materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e aluguel de equipamentos.
No entanto, o indicador representa o custo parcial da obra e não o global, pelo fato de não considerar demais custos adicionais, como: aspectos relacionados ao terreno (fundações, contenções, rebaixamento de lençol freático), equipamentos e instalações (elevadores, aquecedores, bombas de recalque, ar-condicionado), obras e serviços complementares (piscinas, campos de esporte), impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos e remunerações da obra. Logo, o custo destes itens devem ser considerados para a determinação do custo por metro quadrado de construção quando presentes no projeto sob estudo.
Decretado pelos artigos 53 e 54 da Lei 4.591, os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção atualizados a serem adotados nas respectivas regiões brasileiras. A determinação do CUB/m² ocorre com base em projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721:2006, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos com os seus respectivos pesos, constantes na referida norma. Portanto, conclui-se que o indicador varia de região para região, possui aparato legal por meio da Lei 4.591/64, como também, aparato técnico (exigido pelo artigo 53) através da norma técnica.
Os projetos-padrão são diferentes tipos de edificações que variam de acordo com o número de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas, padrão de acabamento da construção (baixo, normal e alto) e número total de unidades. Por meio destes projetos e suas características, cabe então aos sindicatos coletar os dados relacionados aos preços de insumos, salários, despesas administrativas e os custos com aluguel de equipamentos junto às construtoras, dos fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou varejista. No entanto, deve ser coletado no mínimo 20 dados e efetuado um tratamento estatístico dos mesmos para gerar uma maior confiabilidade da evolução dos custos.
Por fim, devido a última revisão da norma (ABNT NBR 12721:2006), os sindicatos elegeram ou apuraram um CUB padrão representativo de sua região, com critérios explicitados utilizados para obtê-lo, para divulgar mensalmente junto aos demais custos unitários de construção dos projetos-padrão. Como exemplo, a escolha o SINDUSCON-SC determinou como CUB/m² representativo a partir da média aritmética de todos os 08 projetos residenciais
O CUB/m² representativo tem como objetivo permitir aos sindicatos e todos os agentes envolvidos nos negócios imobiliários (construtoras, compradores de imóveis, incorporadores, engenheiros e profissionais da área de orçamento, dentre outros) acompanhar a evolução dos custos do setor na região e, principalmente, servir como indexador contratual.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi o primeiro índice desenvolvido para monitorar a evolução do custo dos insumos utilizados em construções habitacionais no Brasil. Criado e medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o índice é calculado pela média ponderada do custo da construção em sete das principais capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, São Paulo e Salvador.
De maneira geral, os valores são coletados por meio de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil para aquisição dos custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Dentro disso, o custo de materiais é dividido em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos.
A cotação oficial do índice é divulgada através do site da FGV (http://portalibre.fgv.br/) e apresenta três modalidades de acordo com o período de coleta:
INCC-M, pesquisado entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência;
INCC-10, entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês de referência;
INCC-DI, entre o 1º e o último dia do mês de referência.
Autor: Lucas Karkotli
Publicado em 10 de março de 2022
